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La redazione di www.luxforsale.it ha intervistato Sara Traverso, broker immobiliare a New York di Reisol società italiana con ultratrentennale esperienza nel settore immobiliare, il cui compito è quello di consigliare e condurre il cliente al miglior investimento, abbattendo i rischi e ottimizzandone l’investimento.
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Il mercato immobiliare newyorkese richiama investitori da tutto il mondo, ma quali sono attualmente le zone più richieste?
La domanda ad uso investimenti a New York è sempre stata molto alta. Manhattan fino a poco tempo fa era la meta prediletta, ma da un paio di anni a questa parte il trend è cambiato ed è aumentata in maniera esponenziale la richiesta su Brooklyn da parte degli investitori stranieri. Per la precisione questo è frutto di un procedimento iniziato molto prima per mano dei newyorkesi, da quando interi nuclei famigliari residenti a Manhattan, per far fronte ai crescenti prezzi, hanno dovuto spostarsi in quartieri di Brooklyn come Williamsburg e Dumbo alla ricerca di unità abitative in acquisto o in affitto a prezzi più contenuti , con due o tre camere letto più adatte ad ospitare una famiglia. Con lo stesso budget per acquistare un monolocale a Manhattan si poteva scegliere un trilocale a Brooklyn, magari con degli spazi esterni vivibile. La crescente domanda ha indotto i developers ad acquistare e ristrutturare intere palazzine, apportando gli elevati standard che contraddistinguono il panorama edilizio di Manhattan. Questo processo ha innescato la riqualificazione di interi quartieri ed un conseguente innalzamento dei valori immobiliari.
Quali sono i potenziali e le garanzie di Brooklyn per un investitori?
I potenziali di Brooklyn sono già visibili in quartieri come Williamsburg e Dumbo. Prendendo come esempio Williamsburg, il quartiere di Brooklyn più famoso a livello internazionale in 10 anni ha avuto un notevole incremento del valore medio a mq. Si è passati dai 2690 $/mq nel 2004 ai 10.960,00 $/mq del 2014 (fonte: marketplace.brownstoner.com) allineandosi ai valori di Manhattan . Questo è il motivo per il quale oggi gli investitori internazionali stanno acquistando intere palazzine nei quartieri limitrofi a Williamsburg e Dumbo. In particolare Bedford Stuyvsant e Bushwick sono tra i più richiesti. In queste zone si trovano le condizioni ideali: prezzo di acquisto molto interessante con importanti potenzialità di crescita e redditività fino al 6%. Le garanzie per gli investitori sono riscontrabili anche nella crescita di altri comparti oltre al real estate. Per esempio una recente legge statale volta ad agevolare lo start-up delle aziende tecnologiche, sta creando una migrazione dalla California a Brooklyn di numerose aziende di high tech. Queste iniziative creeranno notevoli posti di lavoro , infatti i neolaureati americani stanno scegliendo Brooklyn come prima meta in quanto zona trendy e con importanti sbocchi lavorativi. Le previsioni dello stato di New York stimano un incremento demografico di circa 1 milioni di abitanti nei prossimi dieci anni per questo motivo sono in atto notevoli investimenti in infrastrutture e mezzi di trasporto alternativi. In merito a questo argomento segnalo uno studio interessante effettuato da Urbanomix e commissionato dai Partners di Brooklyn tech triangle sull’impatto economico dei settori creativi e tecnologici in quest’area, nel sito www.brooklyntechtriangle.com sono riportati interessanti dati in merito.
Quale e’ secondo voi il canale più efficiente per un italiano interessato ad investire in queste aree emergenti ?
Mentre a Manhattan o in zone già ben sviluppate di Brooklyn un investitore esperto può anche pensare di avventurarsi da solo, in queste zone emergenti ad alto potenziale di crescita risulta a nostro avviso fondamentale affiancarsi ad un esperto partner locale.
La nostra societa’ basata a Milano e New York offre la possibilità a investitori italiani di entrare in società nelle operazioni che facciamo a Brooklyn utilizzando il nostro Know How. Insieme ad altri partners locali abbiamo creato un veicolo dinamico all’interno del quale abbiamo del personale dedicato per ogni aspetto. Questo ci permette di reperire le migliori opportunità ed offrire al cliente delle garanzie reali non solo in fase di acquisizione del prodotto ma soprattutto nella gestione e nella rivendita dello stesso
Quali sono i rischi e come e’ possibile mitigarli ?
Per un investitore con un arco temporale di medio lungo termine i rischi sono a nostro avviso piuttosto limitati se paragonati ai potenziali ritorni dell’investimento. I fondamentali economici e demografici di queste zone sono unici in questo particolare momento: economia locale in crescita, cambio destinazione d’uso da manifatturiero e magazzino a high tech, lavori creativi, produzione cinematografica etc.. necessitano di vari affitti sia nel commerciale che nel residenziale e questo trend è appena iniziato. Quando i clienti mi chiedono quale sia il rischio di investire in queste zone rispondo: il tempo. Nel senso che nei mercati in ascesa è fondamentale scegliere le tempistiche giuste per pianificare il proprio investimento e posso tranquillamente affermare che adesso è il momento adatto per cavalcare l’onda di Brooklyn.
Che rendimenti prevedete nell’arco di 5-10 anni ?
Al momento stiamo operando secondo un target di reddito immediato dell’ordine del 6% garantito da contratti di locazione in essere ed un apprezzamento medio dell’ordine del 10% annuale, con un livello di rischio estremamente limitato, a Brooklyn per esempio il tasso di sfitto medio e’ del 2%, praticamente nullo. Mi rendo conto che non è semplice per un italiano entrare nell’ottica che all’estero basta basarsi su un canone di affitto in essere per calcolare una redditività , invece è così. Spesso quando incontro clienti italiani a New York mi chiedono se abbiamo opportunità a reddito garantito. Qui non si usano formule di questo tipo , il locatore gode di una tutela reale nonostante non ce ne sia bisogno in quanto difficilmente si verificano casi di morosità.
Per maggiori informazioni
REISOL | Via Andrea Appiani, 25 | Milano
800.032.695
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