Quando un immobilie è considerato di lusso?

Nel definire e valutare quando un’abitazione deve essere considerata “di lusso” è facile incorrere in confusione. La normativa ha subito modifiche nel corso del tempo, quindi è importante capire a quali testi di legge fare riferimento per non sbagliarsi.

Per fortuna, mentre in passato era concesso ampio spazio all’interpretazione delle singole norme, oggi sull’argomento esiste una maggiore chiarezza ed una disciplina più omogenea.

Al fine di stabilire i parametri e le caratteristiche che servono a definire un immobile “di lusso” possiamo partire dalle modifiche introdotte a partire dal 1° Gennaio 2014.

La normativa precedente (DM- Ministero dei Lavori Pubblici del 2 Agosto 1969) indicava come requisito imprescindibile per definire un immobile “di lusso” la sua superficie. Nello specifico, erano considerate tali “le unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq. (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”.

Nel calcolo della superficie, secondo la normativa anteriore al 2014, veniva anche ricompresa la superficie relativa ai vani interni dell’abitazione, anche se non conformi alle prescrizioni urbanistiche (rientranti nella c.d. “agibilità”).

Con questi parametri e caratteristiche di riferimento era davvero difficile stabilire con esattezza se un immobile rientrava o meno nella categoria “di lusso”. Erano quindi frequenti storture ed interpretazioni imprecise basate spesso su calcoli errati della superficie.

La nuova normativa, entrata in vigore il 1° Gennaio 2014, introduce nuovi elementi su cui basare la definizione di “immobile di lusso”. Per stabilire quando un immobile è considerato di lusso bisogna partire dall’analisi delle categorie catastali.

In base a queste, rientrano nella categorie di immobili di lusso (e quindi non soggetti ad agevolazioni e divieto di pignoramento) quelli rientranti nella categoria A/8 (abitazioni in ville), quelli della categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile), e quelli che rientrano nella categoria catastale A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Questa modifica nella normativa è stata introdotta anche per mettere fine alle controversie inerenti l’interpretazione del requisito della metratura complessiva della superficie (che non doveva essere superiore ai 240 mq).

A tal proposito, per agevolare ancora di più l’applicazione delle nuove norme, la giurisprudenza di primo e secondo grado è intervenuta a dichiarare la retroattività di queste qualora siano più favorevoli al contribuente.

Risalire alla categoria catastale dell’immobile è facile. Bisogna reperire l’atto di provenienza dell’immobile (può essere un atto di acquisto, o di donazione, o successione), nel quale il notaio inserisce solitamente la categoria catastale di appartenenza. Se non si possiede l’atto originale, è sempre possibile rivolgersi all’Agenzia del Territorio presso l’Agenzia delle Entrate.

Posto che, secondo la legge, un immobile è considerato di lusso se ha una superficie superiore ai 240 mq, i giudici hanno puntualizzato che non ci si può limitare alla sola “superficie abitabile”. E’ il requisito dell’utilizzabilità della superficie che permette di capire se un immobile è lussuoso o meno.

La potenziabilità abitativa dell’immobile, e non l’abitabilità di fatto, è l’indice sul quale bisognerebbe calcolare la superficie catastale.