Speciale osservatorio sul mercato immobiliare di lusso in italia anno 2014

OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE

DI LUSSO IN ITALIA

RAPPORTO 2014
- Quarta edizione -

Overview

Siamo consapevoli che riprodurre l’andamento del mercato immobiliare di lusso in Italia, in un contesto economico difficile come quello attuale non sia cosa semplice.

Siamo altrettanto consci che il mercato immobiliare di pregio in Italia non abbia la giusta considerazione, per questo abbiamo realizzato un sito dedicato e il report che trovate di seguito allegato.

Da sempre e sempre di più l’Italia rappresenta l’eccellenza nel mondo, sia da un punto di vista culturale, che enogastronomico, ma soprattutto con un patrimonio immobiliare invidiato da ogni parte del pianeta.

Il mercato immobiliare di lusso, inoltre, a differenza di quello standard è un settore sano, in forte crescita e rappresenta un’opportunità sia per gli operatori del settore, che per gli acquirenti.

L’immobile di pregio nel nostro paese ha sempre attirato l’interesse dei compratori essi siano italiani, che stranieri.

La nostra nazione è una delle poche al mondo, se non l’unica, ad offrire soluzioni davvero incomparabili in ogni parte dello stivale dal mare alla montagna, dal lago alla città.
Scenari esclusivi, ma anche la storia millenaria del bel paese fanno si che sempre di più gli acquirenti stranieri si avvicinino alla ricerca di soluzioni immobiliari di pregio, non solo residenziali.

I compratori che notiamo derivano da ogni parte del globo, Europa, America ma anche Asia oltre a cercare l’immobile per la residenza dei loro sogni, sono anche alla ricerca di proprietà residenziali, commerciali, alberghiere in grado di garantire una redditività interessante.

I grandi investitori esteri sono inoltre a conoscenza del contesto economico italiano e consci di questo presentano offerte ribassate rispetto alla richiesta, che spesso vengono accettate in breve tempo, accorciando i tempi di vendita e facendo diventare l’investimento un vero e proprio "doppio investimento".

Anche per questi motivi la compravendita dell’immobile di pregio pur essendo ovviamente più contenuta nel numero, fa segnare percentuali di chiusura della trattativa nettamente più elevate rispetto alla compravendita di un immobile di fascia media.

Da segnalare come sempre più sia acquirenti che venditori di immobili di pregio, pretendano la massima riservatezza nella fase di compravendita e per questo molto spesso prima di affidarsi ad un operatore, richiedono di verificarne l’affidabilità.

Immobili oggetto dello studio

Le informazioni del report sono state reperite esclusivamente dagli immobili presenti su www.luxforsale.it.

I numeri di seguito presentati sono aggiornati raffrontando i dati al 31 Luglio 2014, rispetto alla stesso periodo dell’anno precedente e sono mostrati con una breve descrizione, che meglio specifica i numeri presenti nei capitoli.

Nell’analisi abbiamo tenuto in considerazione solamente gli immobili il cui costo supera i 500.000 €, senza esaminare variabili quali località, tipologia immobile, arredi, esposizione etc…, la cui valutazione sarebbe quasi esclusivamente personale.

La nuova versione del portale presentata in questi giorni prevede, tra le altre numerose novità, la possibilità di inserire i surplus dell’immobile, che vengono visualizzati nella scheda dello stesso.

Chi siamo

www.luxforsale.it è un portale dedicato esclusivamente agli immobili di pregio, dove l’inserimento degli annunci per le agenzie od operatori immobiliari è completamente gratuito, mentre per il privato ha un costo di inserimento una tantum.

Lo scopo del progetto è quello di far incontrare coloro che vendono immobili di prestigio, con coloro che li stanno cercando, il tutto mantenendo la massima discrezione e mettendo a disposizione della clientela un servizio unico nel suo genere in Italia e tra i primi al mondo.

Luxforsale NON è un’agenzia immobiliare e non ha intenti di diventarla, quindi NON si occuperà di compravendere l’immobile, ma solamente di mettere in contatto le due parti potenzialmente interessate. Nonostante questo spesso sia acquirenti che venditori, richiedono supporto allo staff di Luxforsale per segnalare l’operatore che più si addice alle esigenze del cliente stesso.

Luxforsale scaturisce dall’esperienza di consulenti aziendali esperti in marketing, informatica ed immobiliare, un mix che punta a dare la massima visibilità all’immobile tramite social network, pubblicità su canali dedicati, ma utilizzando soprattutto lo strumento principe di internet: google.

Infatti, è lo staff di Luxforsale ad occuparsi di posizionare il Vostro immobile, studiando e selezionando le parole chiave al fine di guadagnare rapidamente le prime posizioni dei principali motori di ricerca, Google sopratutto.

I numeri

Immobili inseriti : 4.078

Operatori immobiliari iscritti al portale: 1.625

Operatori immobiliari che inseriscono offerte : 775

Banca dati potenziali acquirenti : Circa 5.000

Risultati ricerca google: 147.000 risultanti

Query di ricerca posizionate su google : Oltre 15.000

Parole chiave posizionate nella prime pagine di google : + 1500

Media pagine viste: 7,3

Durata media visita : 4 minuti 35 secondi

Perc. Nuove visite : 70,54%

Tipologia immobili presenti su www.luxforsale.it

Gli immobili di pregio presenti su www.luxforsale.it sono divisi in 10 macrocategorie. Tra le tipologie, la villa è sicuramente quella con offerte più numerose con quasi 1900 immobili in vendita, seguita dall’appartamento (841 immobili) e dal casale (711).

Decisamente in numero meno elevato gli attici (163), le operazioni immobiliari (127), i palazzi (132), le attività commerciali (122), i castelli (48), gli uffici (20) ed il loft (13).

Da notare come i casali di lusso in vendita, continuino ad essere un numero cospicuo, addirittura molto vicini agli appartamenti.

Interessante invece analizzare come in Italia (caso molto raro al mondo) sia possibile acquistare un castello, come propria dimora.

Infine, grazie anche al particolare contesto economico, riappaiono operazioni immobiliari molto interessanti anche in regioni che offrono davvero poche possibilità.

I numeri, come si può notare dalla tabella di seguito allegata, pur crescendo nelle quantità rimangono orientativamente in percentuale gli stessi rispetto al 2013.

Altro dato interessante da sottolineare è quello che vede un turn over soprattutto di ville, casali e operazioni immobiliari, ovvero quelle tipologie di immobili che maggiormente vengono compravenduti.

Ubicazione geografica immobili presenti su www.luxforsale.it

Così come per il 2013, si conferma il dato che quasi il 35% del patrimonio immobiliare di lusso in Italia è concentrato in 2 regioni. Questo è il responso che si evince dalla tabella di seguito inserita, secondo la quale in Toscana è concentrato il 19,04% del patrimonio immobiliare e in Liguria il 14,30%. In Toscana le tipologie di immobili sono sicuramente più variegate rispetto alla Liguria, dove il prezzo è dovuto soprattutto alle peculiarità geografiche della regione.

Sul gradino più basso del podio la Lombardia (9,20%), seguita da Sicilia, Lazio, Sardegna, Puglia e Veneto.

Le regioni meno prodighe di immobili di prestigio sono la Basilicata (0,07%), la Valle d’Aosta (0,27%), la Calabria (0,37%) ed il Molise (0,47%).

Importante anche constatare come vi siano oltre 120 proposte all’estero, tra queste ne conteggiamo una notevole concentrazione in costa azzurra ed in generale in tutta la Francia, ma si trovano offerte immobiliari in ogni parte del mondo: Svizzera, Russia, Repubblica Ceca, Brasile, Thailandia, Spagna, Grecia, Croazia, Dubai, Santo Domingo, Stati Uniti, Germania, Kenya, Austria, Slovenia, Belgio, Panama, Ungheria, Egitto etc…

Il numero maggiore di case di pregio si trovano principalmente al mare (34,99%), nelle zone tranquille (34,40%) ed in città (21,12%) , decisamente in numero marginale le proposte in montagna (4,86%) ed al lago (4,64%).

I prezzi degli immobili

L’osservatorio dei valori è solitamente la parte, che più di altre, attira le attenzioni dei lettori e dei media.

Spesso trattandosi di immobili di pregio però, è giusto evidenziare il fatto che molti venditori preferiscono inserire la dicitura "trattativa riservata" anziché specificare il valore di alienazione.

Anche su www.luxforsale.it esiste questa possibilità, ma il venditore è obbligato ad inserire comunque la cifra, così che l’immobile venga inserito nella fascia di prezzo corretta.

Per questo riusciamo a fornire informazioni molto dettagliate relativamente alle fasce prezzo.

Come immaginabile quasi il 60% di immobili hanno una cifra al di sotto del milione e 250.000 euro, anche se c’è da considerare che più di 750 proprietà hanno un valore superiore a due milioni e mezzo di euro.

Altro dato interessante è quello che rileva come rispetto al 2013 siano diminuiti percentualmente gli immobili con un prezzo compreso tra il milione e 250 mila euro e i 2,5 milioni e siano aumentati sempre in percentuale quelli sotto il milione e 250 mila euro o quelli sopra i 2,5 milioni.

Un dato interessante sintomo probabilmente del fatto che i pezzi sotto una certa fascia e sopra una certa fascia non subiscono svalutazioni e continuano anzi ad essere molto appetibili.

Davvero intrigante la tabella che mette in mostra la suddivisione delle tipologie di immobili per prezzo.

Se appartamenti, attici e loft hanno una predominanza di immobili sotto i 750 mila euro, casali e uffici contano il maggior numero di prodotti in vendita nella fascia tra i 750 mila euro e il milione e 250 mila euro.

Le ville sono principalmente concentrate nella fascia tra i due milioni e mezzo e 5 milioni di euro, mentre come immaginabile operazioni immobiliari, palazzi, attività commerciali e castelli mediamente superano i 5 milioni di euro.

Equamente suddivisa la tabella relativa alle località dove a scalare gli immobili il cui costo è più importante sono al mare, al lago, in zone tranquille/campagna, in città e in montagna.

Analizzando nel dettaglio notiamo che in percentuale quasi tutte le regioni hanno una predominanza di prezzi inferiori ai 750.000, ad esclusione di Veneto, Umbria e Toscana.

Proprio la Toscana è il territorio che fa registrare la percentuale maggiore di prezzi compresi tra 1 milione 250 mila euro e i 2,5 milioni di euro.

Le regioni che cubano una percentuale maggiore di prodotti in vendita oltre i 5 milioni di euro sono oltre l’estero (dove pesano le operazioni immobiliari e le grandi proprietà), nuovamente il Veneto e la Toscana.

Questo dato è confermato dalla media dei prezzi, infatti, le aree dove si censisce un valore medio più elevato sono proprio nell’ordine Veneto, Toscana, Campania ed Emilia Romagna.

Le regioni, invece, dove la media dei valori è più bassa sono Calabria, Abruzzo, Molise e Liguria.

Dato particolare quello della Liguria che pur essendo la seconda regione per numero di immobili di pregio presenti su www.luxforsale.it, è una di quelle dove i valori medi sono più contenuti, questo dovuto anche alla conformazione territoriale della regione, dove le proprietà raramente sono di ampia metratura.

Media prezzi per località

Di particolare rilevanza il dato che ci comunica come la media esatta tra tutti gli immobili presenti su www.luxforsale.it di qualche tipologia e area geografica sia di 8 milioni 621 mila 165 euro!

Cercando di scorporare i dati per località scopriamo che la media prezzi per città e zona tranquilla supera i 10 milioni di euro, al mare si attesta sui 5 milioni e mezzo, mentre lago e montagna rimangono mediamente sotto i 2,5 milioni.

Vendita immobili di lusso: a chi rivolgersi?
La vendita di una proprietà di prestigio non è attività sicuramente semplice, soprattutto in un momento storico dove l’offerta supera la domanda.

E’ per questo che è importante muoversi accuratamente onde evitare di svalutare l’immobile. Proprio la valutazione del pezzo è un’attività che va fatta con assoluta attenzione, affidandosi a professionisti del settore che possano garantire una quotazione corretta sulla base di una serie di parametri. Quali sono?

Innanzitutto bisogna confrontarsi con i valori immobiliari del mercato circostante e determinare il valore aggiunto che lo stabile è in grado di offrire al potenziale acquirente.
Ad esempio piscine, giardini, terrazzi, ampie metrature, la storicità dell’immobile o del suo contenuto, sono alcune delle qualità che aumentano la quotazione del prodotto, ma probabilmente il fattore che maggiormente incide è la location dello stesso.
Città d’arte, località prestigiose di montagna e appartamenti fronte mare o fronte lago, ma anche casali in zone tranquille, solitamente sono posizioni molte ambite, ma non per questo garantiscono la vendita. Altro fattore fondamentale è la scelta del venditore, che deve avere una perfetta conoscenza del prodotto ed un esperienza nel settore, al fine di individuare con la massima discrezione e nel più breve tempo possibile il potenziale compratore, ancora meglio se già presente in una banca dati.

La svalutazione del pezzo si ha, infatti, quando l’immobile rimane per molto tempo invenduto, per questo si consiglia di accettare i suggerimenti del venditore ed in momenti come questi prendere in considerazione eventualmente offerte anche al ribasso di un 10/15% del valore inizialmente richiesto, se davvero si desidera venderlo!

Il venditore deve essere anche in grado di valorizzare il bene, proponendolo nel modo più corretto, a partire dalla presentazione dello stesso (consigliata la realizzazione di un servizio fotografico), sia utilizzando i canali pubblicitari più idonei, quelli cioè in grado di individuare il potenziale acquirente senza esporre troppo la proprietà ad un inutile pubblicità.
Per questi motivi sconsigliamo ai privati di vendere o proporre direttamente l’immobile.

Derivazione geografica acquirenti

Il potenziale cliente italiano risiede principalmente nei grandi centri urbani come Milano, Roma su tutti, seguiti nell’ordine da Torino, Napoli, Genova, Palermo, Treviso, Bologna, Udine Catania e Firenze.

Il dato davvero interessante è quello, che ci palesa come la derivazione geografica degli acquirenti di proprietà di lusso in Italia si stia modificando velocemente negli ultimi anni, forse mesi.

Lo scorso anno gli americani , anche sulla scia degli acquisti effettuati da vip famosi, hanno letteralmente preso d’assalto gli immobili di pregio in Italia, con il 41,52% di visite dall’estero. Quest’anno si mantiene alto l’interesse dei virtuali compratori a stelle e strisce (11,80%), ma registra un ritorno principalmente dagli acquirenti europei: svizzeri (18,40%), tedeschi (11,45%), francesi (8,96%) ed inglesi (6,89%).

In crescita costante l’interesse da parte di compratori russi (2,94%) e da tutti i paesi della fascia nord/centro Europa con visite da Belgio, Lussemburgo, Austria, Olanda, Svezia etc..., ma si nota un incremento vertiginoso di visite da parte di nazioni emergenti come il Brasile (2,17%), Emirati Arabi (1,27%) e Arabia Saudita, ma attenzione alla Cina!

Infatti, se a differenza degli anni precedenti dove la Cina di fatto segnava numeri limitati, nel 2014 si contrassegna un’impennata di visite, dovute probabilmente al fatto che anche i cinesi, che fino a pochi anni fa (se non addirittura mesi fa) cercavano esclusivamente immobili in affitto, si siano fatti ingolosire dalle peculiarità dei nostri prodotti, che finalmente rappresentano anche un investimento redditizio.

Ci troviamo di fronte ad una nuova era?

Difficile dirlo, certo è che l’immobiliare di pregio rappresenta sempre di più un settore molto appetibile sia per chi vende, grazie alla poca concorrenza dovuta alle grandi competenze e capacità professionali richieste; sia per chi compra, che ricerca l’affare in casa nostra approfittando della particolare situazione economica, che sta attraversando il nostro paese.

Cosa cercano gli acquirenti

Possiamo affermare con certezza che i clienti si dividono principalmente in 2 categorie: gli "amanti del lusso" e gli "investitori puri".

I primi sono alla ricerca dell’esclusività, ovvero di quella tipologia di prodotto che possa soddisfare una loro esigenza personale legata al lusso, quindi, o immobili moderni situati in location da sogno e dotati dei principali comfort, oppure dimore storiche che molto spesso racchiudono al proprio interno un vero e proprio scrigno di tesori di inestimabile valore: quadri d’arte, scale in marmo, soffitti a volta, mobili d’antiquariato.

Questa tipologia di acquirente non bada al costo o al ritorno sull’investimento.

L’investitore puro, invece, è non solo il "grande operatore" incuriosito dall’affare della vita, ma anche i piccoli investitori che disponendo di discrete somme di denaro hanno interesse a farle fruttare nel medio/lungo periodo.

Una decisione questa, frutto anche della scarsità di offerta di rendite finanziarie, che raramente superano un 3% annuo certo; e nei casi in cui questa percentuale venga superata, aumentano proporzionalmente anche i rischi associati all’operazione stessa.

Quindi potremmo dire che una rendita immobiliare che supera il 3-4% netto annuo è già da ritenersi interessante, anche se obiettivamente grazie al contesto economico, ai numerosi prodotti in vendita ed alla necessità impellente di vendere da parte di alcuni proprietari, si possono trovare operazioni a reddito decisamente appetibili.

Le operazioni sono molteplici, si va dal piccolo al grande albergo, dal terreno edificabile a complessi residenziali, a lotti di appartamenti ad aziende vitivinicole, fino ad arrivare a piccoli appartamenti a basso costo, ma particolarmente appetibili per l’alta redditività.
Si trova davvero di tutto e su tutto il territorio nazionale ed internazionale, con maggiore facilità di trovare offerte al mare o in città, e offerte più limitate al lago o in montagna.
Da segnalare come a causa dell’alta tassazione imposta dal nostro paese, molti investitori si stiano rivolgendo ad altre nazioni limitrofe (Spagna e Germania su tutte), africane o statunitensi.
Si trovano offerte per tutte le fasce di prezzo e con buone possibilità di trattare al ribasso la richiesta anche di un buon 10/15%. A differenza di quanto si possa pensare gli investitori non provengono solamente da paesi lontani quali Russia, Cina o Arabia, ma sono principalmente italiani, nord europei o nord americani, siano essi privati, fondi immobiliari o aziende.
Lo scopo dell’operazione è acquisto, lottizzazione e rivendita per i grandi operatori; mentre i piccoli operatori preferiscono acquistare, affittare, in attesa di vendere magari a prezzi maggiorati in periodi più interessanti.

Immobili più ricercati

Un po’ a sorpresa, si evince che la tipologia più visionata è il castello, seguita dal casale e dall’attico. Subito dopo la villa e l’appartamento.

Un dato che ci conferma come l’acquirente di immobili di prestigio ricerca soluzioni di altissimo livello, sia moderne, ma meglio se collegate al passato o alla natura.

A differenza dello scorso anno dove le regioni che riscuotevano il maggior numero di visite erano principalmente quelle di mare come Sardegna, Sicilia e Puglia, quest’anno si registra un interesse principalmente per le regioni di montagna (Friuli Venezia Giulia e Trentino Alto Adige), seguite comunque sempre da Sicilia, Campania, Sardegna, Puglia, Abruzzo, Marche, Piemonte, Toscana e Liguria.

Tra le città le più ricercate citiamo Milano, Roma, Venezia, Genova, Firenze e Palermo.

In riferimento alle località si censisce un crescente interesse per montagna e lago, seguiti nell’ordine da mare, città e zona tranquilla.

Il target

Questo dato, unitamente a "i numeri" visibili nei paragrafi precedenti, vuole essere di supporto a tutti coloro che decidono di pubblicare i loro immobili su Luxforsale, o che vogliono investire in campagne di comunicazione mirate a target precisi.

Di seguito è possibile analizzare i dati indicativi della tipologia dei visitatori suddivisi per età e per sesso, dove si evidenzia una preponderanza di uomini, e di una fascia di età compresa tra i 34 e i 54 anni (60%), i cui interessi sono come ipotizzabile legati principalmente a notizie economiche finanziarie, investimenti e finanza, acquisti articoli di valore, appassionati di veicoli di lusso, nautica e golf.

I dispositivi usati sono principalmente i PC desktop (71,67%), ma come prevedibile sono in aumento costante gli utenti che utilizzano sistemi mobile, come il tablet (16,11%) e i telefoni mobile (12,21%).

Fotografia riepilogativa immobili e clienti

Con questo riepilogo abbiamo cercato di fare una fotografia del mercato di lusso, sintetizzando e semplificando quanto dettagliato sopra.

L’immobile

Il cliente

Ufficio elaborazione dati

L’ufficio stampa di www.luxforsale.it è a disposizione per fornire ulteriori informazioni o dati statistici (elaborati anche a richiesta) ai seguenti recapiti:

Dott. Claudio Citzia

Mob. +39.347.5752998

Email:[email protected]

[email protected]

www.luxforsale.it

Ringraziamenti

Ringraziamo tutti coloro che hanno contribuito alla crescita del nostro sito, sia gli operatori immobiliari che hanno inserito i loro annunci, che i clienti che utilizzano www.luxforsale.it per informarsi sul mercato immobiliare di lusso.

Una citazione va anche fatta ai media, che da subito hanno prestato attenzione al nostro portale.